Прибыльные инвестиции
в недвижимость

info@rentaved.com

ИНВЕСТИЦИИ НА МИНИМАЛКАХ. КАК ЗАРАБОТАТЬ НА НЕДВИЖИМОСТИ С НЕБОЛЬШИМ БЮДЖЕТОМ?!

Опубликовано:

07 апреля
2021

Иван Лакоза

Иван Лакоза

ИНВЕСТИЦИИ НА МИНИМАЛКАХ. КАК ЗАРАБОТАТЬ НА НЕДВИЖИМОСТИ С НЕБОЛЬШИМ БЮДЖЕТОМ?!

Далеко не все потенциальные инвесторы располагают бюджетом для покупки помещения целиком и сразу. По данным недавнего исследования, более 70% частных инвесторов в России – это люди с бюджетом от 1 до 5 миллионов рублей.

К сожалению, вариантов инвестирования в недвижимость с таким объемом капитала не так много, а если ограничить географию поиска рынком Москвы, то еще меньше. Однако они все же существуют.


Какие модели и стратегии вложения средств для игроков с минимальным бюджетом доступны сегодня на российском рынке, вместе с экспертами выяснили корреспонденты журнала «Рентавед».  

Субаренда

Получать доход с недвижимости возможно, не покупая объект. Прибыльной сегодня остается субарендная модель, которая применима как к жилой, так и коммерческой недвижимости. 

В случае с квартирой все работает понятно – необходимо взять объект в долгосрочную аренду и пересдавать посуточно, зарабатывая на разнице. Например, в Санкт-Петербурге в популярной у туристов локации возле метро «Василеостровская» квартиру в долгосрочную аренду можно найти за 30-35 тысяч рублей в месяц, включая оплату коммунальных услуг, а пересдавать по 2-2,5 тысячи в сутки. Даже в случае средней загрузки – 20 дней в месяц – чистая прибыль инвестора составит 10-15 тысяч рублей, то есть порядка 30-40% от объема вложенных средств.

В коммерческой недвижимости субаренда работает по-другому. Как рассказал Павел Поликарпов, основатель и руководитель бизнес-клуба «Московские сделки», отличной моделью вложения средств является аренда коммерческих объектов с аукционов, проводимых департаментом городского имущества Москвы. Смысл стратегии – снять помещение по ставке ниже рыночной, привести в порядок и пересдать.

«К примеру, вы взяли в аренду у города помещение на 10 лет по ставке 100 тысяч рублей в месяц. В таком случае потребуется инвестировать около 900 тысяч. Из них 800 в счет аренды за 3 первых и 5 последних месяцев по договору. Остальные 100 – расходы по сопровождению торгов и открытию юридического лица. Сдать объект в субаренду можно уже по 150 тысяч в месяц. Таким образом, чистая годовая прибыль составит приблизительно 550 тысяч рублей, а доходность инвестиций – порядка 61%», – подсчитал Павел Поликарпов.

Более того, как отмечает руководитель клуба «Московские сделки», по Федеральному закону №159 данный объект инвестор имеет право выкупить у города через 2 года или 5 лет, причем в рассрочку до 5 лет. Таким образом, за счет платежей субарендатора можно выкупить помещение в собственность без личных вложений либо с небольшими вложениями.

Ликвидными для такой модели будут помещения небольшой площади до 200 кв. м с отдельным входом в хорошей локации.

Стоит заметить, что субарендную модель нельзя отнести к пассивному доходу. Инвестору придется самостоятельно искать арендаторов и заниматься управлением объектом.

Складские форматы

Одним из самых надежных сегментов для инвестиций в недвижимость в постковидной реальности стали склады. В России наблюдается дефицит складских объектов. Причем есть в сегменте варианты для частных инвесторов с бюджетом от 1 миллиона рублей.

По данным Фонда коллективных инвестиций «Рентавед», очень перспективным активом для инвестиций стали городские склады формата Self storage – оборудованные кладовки для хранения личных вещей. Тренд на сокращении метража квартир в городах-миллиониках привел к росту спроса у людей на дополнительные помещения, куда можно пристроить лыжи, колеса, велосипеды, сезонные вещи и иное имущество.

Купив подвал с отдельным входом в густонаселенном районе, инвестор может его переоборудовать под многоуровневую кладовую, существенно увеличив арендопригодную площадь и, соответственно, свою доходность.

«Сегодня в Москве такое помещение площадью порядка 50 квадратных метров можно приобрести за 2,8-3 миллиона рублей. Еще порядка 500 тысяч потребуется на проведение ремонтно-отделочных работ – замены освещения, установки стеллажей, укладки напольного покрытия, замены дверей и покраски стен. Ежемесячно сдача в аренду помещений в такой кладовой будет приносить порядка 35 тысяч рублей. То есть инвестор получит порядка 12-13% годовых», – подсчитал Руслан Сухий, руководитель Фонда коллективных инвестиций «Рентавед».

Помещение под кладовую можно не приобретать, а арендовать, что еще снизит порог входа в сегмент. Снять на месяц в столице неподготовленное цокольное или подвальное помещения можно по ставке в 400-500 рублей за «квадрат», а пересдать после ремонта и переоборудования уже по 1,500-1,600.

Также за 1-2 млн рублей можно приобрести цокольное или подвальное помещение в густонаселенных районах ближайших Подмосковных городов для сдачи их в аренду под пункт самовывоза товаров.

Кроме этого, в качестве объекта для низкобюджетных инвестиций в Москве можно использовать утепленные двух- или трехуровневые гаражи. Стоимостью таких активов находится в диапазоне от 1 до 2 млн рублей.

«Двухэтажный каменный гараж в гаражном кооперативе на окраине Москвы общей площадью 60 квадратных метров и стоимостью в 1 миллион рублей сдается под мастерскую, частный автосервис или склад. Чистая прибыль от аренды такого актива составляет порядка 20 тысяч рублей в месяц. Таким образом, доходность инвестиций составит около 24% годовых, а срок окупаемости чуть более 4 лет», – рассказала Анна Исаева, коммерческий директор «АСК Инжиниринг».

«В нарезку»

Также с относительно небольшим бюджетом можно приобрести объект коммерческой недвижимости что называется «в нарезку». Самый простой пример – покупка апартаментов в комплексе сервисного типа. В таком случае инвестор приобретает один или нескольких юнитов в апарт-отеле и получает прибыль, сдавая их в аренду самостоятельно или через управляющую компанию комплекса.

Предложений готовых доходных программ с гарантированным уровнем прибыли от девелоперов апарт-комплексов и их управляющих компаний на российском рынке становится все больше. Такой вариант инвестиций является очень интересным. Доходность апартаментов выше, чем у квартир, стоимость ниже, а профессиональная УК может взять на себя все заботы по управлению активом.

«По программам доходности девелопер может гарантировать доход на определенный срок в период, пока запускается и раскручивается апарт-комплекс. В среднем возможно гарантировать порядка 5-10% годовых, ставка зависит от класса проекта и прогноза по заполняемости», – отмечает Сергей Ногай, генеральный директор «Пулково Скай», девелопер проекта Status.

Другие публикации в СМИ