Опубликовано:
07 апреля
2021
Далеко не все потенциальные инвесторы располагают бюджетом для покупки помещения целиком и сразу. По данным недавнего исследования, более 70% частных инвесторов в России – это люди с бюджетом от 1 до 5 миллионов рублей.
К сожалению, вариантов инвестирования в недвижимость с таким объемом капитала не так много, а если ограничить географию поиска рынком Москвы, то еще меньше. Однако они все же существуют.
Субаренда
Получать доход с недвижимости возможно, не покупая объект. Прибыльной сегодня остается субарендная модель, которая применима как к жилой, так и коммерческой недвижимости.
В случае с квартирой все работает понятно – необходимо взять объект в долгосрочную аренду и пересдавать посуточно, зарабатывая на разнице. Например, в Санкт-Петербурге в популярной у туристов локации возле метро «Василеостровская» квартиру в долгосрочную аренду можно найти за 30-35 тысяч рублей в месяц, включая оплату коммунальных услуг, а пересдавать по 2-2,5 тысячи в сутки. Даже в случае средней загрузки – 20 дней в месяц – чистая прибыль инвестора составит 10-15 тысяч рублей, то есть порядка 30-40% от объема вложенных средств.
В коммерческой недвижимости субаренда работает по-другому. Как рассказал Павел Поликарпов, основатель и руководитель бизнес-клуба «Московские сделки», отличной моделью вложения средств является аренда коммерческих объектов с аукционов, проводимых департаментом городского имущества Москвы. Смысл стратегии – снять помещение по ставке ниже рыночной, привести в порядок и пересдать.
«К примеру, вы взяли в аренду у города помещение на 10 лет по ставке 100 тысяч рублей в месяц. В таком случае потребуется инвестировать около 900 тысяч. Из них 800 в счет аренды за 3 первых и 5 последних месяцев по договору. Остальные 100 – расходы по сопровождению торгов и открытию юридического лица. Сдать объект в субаренду можно уже по 150 тысяч в месяц. Таким образом, чистая годовая прибыль составит приблизительно 550 тысяч рублей, а доходность инвестиций – порядка 61%», – подсчитал Павел Поликарпов.Более того, как отмечает руководитель клуба «Московские сделки», по Федеральному закону №159 данный объект инвестор имеет право выкупить у города через 2 года или 5 лет, причем в рассрочку до 5 лет. Таким образом, за счет платежей субарендатора можно выкупить помещение в собственность без личных вложений либо с небольшими вложениями.
Ликвидными для такой модели будут помещения небольшой площади до 200 кв. м с отдельным входом в хорошей локации.
Стоит заметить, что субарендную модель нельзя отнести к пассивному доходу. Инвестору придется самостоятельно искать арендаторов и заниматься управлением объектом.
Складские форматы
Одним из самых надежных сегментов для инвестиций в недвижимость в постковидной реальности стали склады. В России наблюдается дефицит складских объектов. Причем есть в сегменте варианты для частных инвесторов с бюджетом от 1 миллиона рублей.
По данным Фонда коллективных инвестиций «Рентавед», очень перспективным активом для инвестиций стали городские склады формата Self storage – оборудованные кладовки для хранения личных вещей. Тренд на сокращении метража квартир в городах-миллиониках привел к росту спроса у людей на дополнительные помещения, куда можно пристроить лыжи, колеса, велосипеды, сезонные вещи и иное имущество.
Купив подвал с отдельным входом в густонаселенном районе, инвестор может его переоборудовать под многоуровневую кладовую, существенно увеличив арендопригодную площадь и, соответственно, свою доходность.
«Сегодня в Москве такое помещение площадью порядка 50 квадратных метров можно приобрести за 2,8-3 миллиона рублей. Еще порядка 500 тысяч потребуется на проведение ремонтно-отделочных работ – замены освещения, установки стеллажей, укладки напольного покрытия, замены дверей и покраски стен. Ежемесячно сдача в аренду помещений в такой кладовой будет приносить порядка 35 тысяч рублей. То есть инвестор получит порядка 12-13% годовых», – подсчитал Руслан Сухий, руководитель Фонда коллективных инвестиций «Рентавед».Помещение под кладовую можно не приобретать, а арендовать, что еще снизит порог входа в сегмент. Снять на месяц в столице неподготовленное цокольное или подвальное помещения можно по ставке в 400-500 рублей за «квадрат», а пересдать после ремонта и переоборудования уже по 1,500-1,600.
Также за 1-2 млн рублей можно приобрести цокольное или подвальное помещение в густонаселенных районах ближайших Подмосковных городов для сдачи их в аренду под пункт самовывоза товаров.
Кроме этого, в качестве объекта для низкобюджетных инвестиций в Москве можно использовать утепленные двух- или трехуровневые гаражи. Стоимостью таких активов находится в диапазоне от 1 до 2 млн рублей.
«Двухэтажный каменный гараж в гаражном кооперативе на окраине Москвы общей площадью 60 квадратных метров и стоимостью в 1 миллион рублей сдается под мастерскую, частный автосервис или склад. Чистая прибыль от аренды такого актива составляет порядка 20 тысяч рублей в месяц. Таким образом, доходность инвестиций составит около 24% годовых, а срок окупаемости чуть более 4 лет», – рассказала Анна Исаева, коммерческий директор «АСК Инжиниринг».«В нарезку»
Также с относительно небольшим бюджетом можно приобрести объект коммерческой недвижимости что называется «в нарезку». Самый простой пример – покупка апартаментов в комплексе сервисного типа. В таком случае инвестор приобретает один или нескольких юнитов в апарт-отеле и получает прибыль, сдавая их в аренду самостоятельно или через управляющую компанию комплекса.
Предложений готовых доходных программ с гарантированным уровнем прибыли от девелоперов апарт-комплексов и их управляющих компаний на российском рынке становится все больше. Такой вариант инвестиций является очень интересным. Доходность апартаментов выше, чем у квартир, стоимость ниже, а профессиональная УК может взять на себя все заботы по управлению активом.
«По программам доходности девелопер может гарантировать доход на определенный срок в период, пока запускается и раскручивается апарт-комплекс. В среднем возможно гарантировать порядка 5-10% годовых, ставка зависит от класса проекта и прогноза по заполняемости», – отмечает Сергей Ногай, генеральный директор «Пулково Скай», девелопер проекта Status.
Другие публикации в СМИ
Все статьиПолитика конфиденциальности
Администрация сайта с уважением относится к правам посетителей Сайта. Мы безоговорочно признаем важность конфиденциальности личной информации посетителей нашего Сайта. Данная страница содержит сведения о том, какую информацию мы получаем и собираем, когда Вы пользуетесь Сайтом. Мы надеемся, что эти сведения помогут Вам принимать осознанные решения в отношении предоставляемой нам личной информации.
Настоящая Политика конфиденциальности распространяется только на Сайт и на информацию, собираемую этим сайтом и через его посредство. Она не распространяется ни на какие другие сайты и не применима к веб-сайтам третьих лиц, с которых могут делаться ссылки на Сайт.
Когда Вы посещаете Сайт, мы определяем имя домена Вашего провайдера и страну (например, “aol.com”) и выбранные переходы с одной страницы на другую (так называемую "активность потока переходов").
Сведения, которые мы получаем на Сайте, могут быть использованы для того, чтобы облегчить Вам пользование Сайтом, включая, но не ограничиваясь: - организация Сайта наиболее удобным для пользователей способом - предоставление возможности подписаться на почтовую рассылку по специальным предложениям и темам, если Вы хотите получать такие уведомления
Сайт собирает только личную информацию, которую Вы предоставляете добровольно при посещении или регистрации на Сайте. Понятие "личная информация" включает информацию, которая определяет Вас как конкретное лицо, например, Ваше имя или адрес электронной почты. Тогда как просматривать содержание Сайта можно без прохождения процедуры регистрации, Вам потребуется зарегистрироваться, чтобы воспользоваться некоторыми функциями, например, оставить свой комментарий к статье.
Сайт применяет технологию "cookies" ("куки") для создания статистической отчетности. "Куки" представляет собой небольшой объем данных, отсылаемый веб-сайтом, который браузер Вашего компьютера сохраняет на жестком диске Вашего же компьютера. В "cookies" содержится информация, которая может быть необходимой для Сайта, - для сохранения Ваших установок вариантов просмотра и сбора статистической информации по Сайту, т.е. какие страницы Вы посетили, что было загружено, имя домена интернет-провайдера и страна посетителя, а также адреса сторонних веб-сайтов, с которых совершен переход на Сайт и далее. Однако вся эта информация никак не связана с Вами как с личностью. "Cookies" не записывают Ваш адрес электронной почты и какие-либо личные сведения относительно Вас. Также данную технологию на Сайте использует установленный счетчик компании Spylog/LiveInternet/и т.п.
Кроме того, мы используем стандартные журналы учета веб-сервера для подсчета количества посетителей и оценки технических возможностей нашего Сайта. Мы используем эту информацию для того, чтобы определить, сколько человек посещает Сайт и организовать страницы наиболее удобным для пользователей способом, обеспечить соответствие Сайта используемым браузерам, и сделать содержание наших страниц максимально полезным для наших посетителей. Мы записываем сведения по перемещениям на Сайте, но не об отдельных посетителях Сайта, так что никакая конкретная информация относительно Вас лично не будет сохраняться или использоваться Администрацией Сайта без Вашего согласия.
Чтобы просматривать материал без "cookies", Вы можете настроить свой браузер таким образом, чтобы она не принимала "cookies" либо уведомляла Вас об их посылке (различны, поэтому советуем Вам справиться в разделе "Помощь" и выяснить, как изменить установки машины по "cookies").
Администрация Сайта ни при каких обстоятельствах не продает и не отдает в пользование Вашу личную информацию, каким бы то ни было третьим сторонам. Мы также не раскрываем предоставленную Вами личную информацию за исключением случаев предусмотренных законодательством.
Помните, передача информации личного характера при посещении сторонних сайтов, включая сайты компаний-партнеров, даже если веб-сайт содержит ссылку на Сайт или на Сайте есть ссылка на эти веб-сайты, не подпадает под действия данного документа. Администрация Сайта не несет ответственности за действия других веб-сайтов. Процесс сбора и передачи информации личного характера при посещении этих сайтов регламентируется документом «Защита информации личного характера» или аналогичным, расположенном на сайтах этих компаний.
Декларация о рисках
ООО «Рентавед» на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами. Содержание сайта https://rentaved.com и любых страниц сайта («Сайт») предназначено исключительно для информационных целей. Сайт не рассматривается и не должен рассматриваться как предложение ООО «Рентавед» о покупке или продаже каких-либо финансовых инструментов или оказание услуг какому-либо лицу. Информация на Сайте не может рассматриваться в качестве рекомендации к инвестированию средств, а также гарантий или обещаний в будущем доходности вложений.
Никакие положения информации или материалов, представленных на Сайте, не являются и не должны рассматриваться как индивидуальные инвестиционные рекомендации и/или намерение ООО «Рентавед» предоставить услуги инвестиционного советника. ООО «Рентавед» не может гарантировать, что финансовые инструменты, продукты и услуги, описанные на Сайте, подходят лицам, которые ознакомились с такими материалами в соответствии с их инвестиционным профилем. Финансовые инструменты, упоминаемые в информационных материалах Сайта, также могут быть предназначены исключительно для квалифицированных инвесторов. ООО «Рентавед» не несёт ответственности за финансовые или иные последствия, которые могут возникнуть в результате принятия Вами решений в отношении финансовых инструментов, продуктов и услуг, представленных в информационных материалах.
Никакие финансовые инструменты, продукты или услуги, упомянутые на Сайте, не предлагаются к продаже и не продаются в какой-либо юрисдикции, где такая деятельность противоречила бы законодательству о ценных бумагах или другим местным законам и нормативноправовым актам или обязывала бы ООО «Рентавед» выполнить требование регистрации в такой юрисдикции. ООО «Рентавед» предлагает Вам убедиться в том, что Вы имеете право инвестировать средства в упомянутые в информационных материалах финансовые инструменты, продукты или услуги. Таким образом, ООО «Рентавед» не может быть ни в какой форме привлечен к ответственности в случае нарушения Вами применимых к Вам в какой-либо юрисдикции запретов.
Прежде чем воспользоваться какой-либо услугой или приобретением финансового инструмента или инвестиционного продукта, Вы должны самостоятельно оценить экономические риски и выгоды от услуги и/или продукта, налоговые, юридические, бухгалтерские последствия заключения сделки при пользовании конкретной услугой, или перед приобретением конкретного финансового инструмента или инвестиционного продукта, свою готовность и возможность принять такие риски. При принятии инвестиционных решений, Вы не должны полагаться исключительно на мнения, изложенные на Сайте, но должны провести собственный анализ финансового положения эмитента и всех рисков, связанных с инвестированием в финансовые инструменты. Ни прошлый опыт, ни финансовый успех других лиц не гарантирует и не определяет получение таких же результатов в будущем. Стоимость или доход от любых инвестиций, упомянутых на Сайте, могут изменяться и/или испытывать воздействие изменений рыночной конъюнктуры, в том числе процентных ставок. Все цифровые и расчетные данные на Сайте приведены без каких-либо обязательств и исключительно в качестве примера финансовых параметров.
ООО «Рентавед» не несет ответственности за какие-либо убытки (прямые или косвенные), включая реальный ущерб и упущенную выгоду, возникшие в связи с использованием информации на Сайте. Настоящий Сайт не предоставляет и не предназначен для оказания консультационных услуг по правовым, бухгалтерским, инвестиционным или налоговым вопросам, в связи с чем не следует полагаться на содержимое Сайта в этом отношении.
ООО «Рентавед» прилагает разумные усилия для получения информации из надежных, по его мнению, источников. Вместе с тем, ООО «Рентавед» не делает каких-либо заверений в отношении того, что информация или оценки, содержащиеся в информационном материале, размещенном на Сайте, являются достоверными, точными или полными. Любая информация, представленная в материалах Сайта, может быть изменена в любое время без предварительного уведомления. Любая приведенная на Сайте информация и оценки не являются условиями какойлибо сделки, в том числе потенциальной.
ООО «Рентавед» не гарантирует доходность инвестиций, инвестиционной деятельности или финансовых инструментов. До осуществления инвестиций необходимо внимательно ознакомиться с условиями и/или документами, которые регулируют порядок их осуществления. До приобретения финансовых инструментов необходимо внимательно ознакомиться с условиями их обращения.
Стоимость инвестиционных паев может увеличиваться и уменьшаться, результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем, государство не гарантирует доходность инвестиций в паевые инвестиционные фонды. Прежде, чем приобрести инвестиционный пай, следует внимательно ознакомиться с правилами доверительного управления фондом. Существует вероятность полной потери изначально инвестированной суммы. Данные о доходности или иных результатах, отраженные на сайте, не учитывают комиссии, налоговые сборы и иные расходы.
ООО «Рентавед» не гарантирует, что работа Сайта или любого контента будет бесперебойной и безошибочной, что дефекты будут исправлены или что серверы, с которых эта информация предоставляется, будут защищены от вирусов, троянских коней, червей, программных бомб или подобных предметов или процессов или других вредных компонентов. любые выражения мнений, оценок и прогнозов на сайте, являются мнениями авторов на дату написания. они не обязательно отражают точку зрения ООО «Рентавед» и могут быть изменены в любое время без предварительного предупреждения. Ни при каких обстоятельствах ООО «Рентавед» не будет нести ответственности за любые косвенные, случайные, специальные, штрафные или косвенные убытки (включая, без ограничения, убытки за потерю данных, бизнеса или прибыли), вытекающие из или в связи с этими условиями, за невозможность использования Сайта или любых продуктов, услуг или контента купленных, полученных или хранящихся на Сайте, будь то на основе контракта, деликта, объективной ответственности или иным образом, даже если ООО «Рентавед» был предупрежден о возможности такого ущерба, и невзирая на то, что средство правовой защиты не достигает своей основной цели. Без ограничения вышеизложенного положения, равно как и эти ограничения распространяются также на любые претензии третьих лиц в отношении пользователей. Несмотря на любые другие заявления, ничто в настоящих условиях не призвано исключить или ограничить любые обязанности или обязательства, которые ООО «Рентавед» имеет перед своими контрагентами в соответствии с действующим законодательством, или которые не могут быть исключены или ограничены в порядке действующего законодательства.
Спасибо!
Заявка отправлена
Инвестиционный менеджер свяжется
с вами для уточнения деталей
