Как выбрать коммерческую недвижимость

Как выбрать коммерческую недвижимость, чтобы она приносила стабильный доход в течение многих лет, расскажем в статье. Для этого объект должен обладать рядом качеств, от доступной стоимости до удачного расположения. Только такое сочетание гарантирует инвестиционную выгоду.

Зачем нужна недвижимость

Перед приобретением коммерческой недвижимости необходимо прояснить ряд нюансов. В первую очередь – цель сделки. От нее будет зависеть оценка прочих важных условий. Когда нужна коммерческая недвижимость:

• Объект требуется для занятий бизнесом (нужен офис, производственные или складские помещения).

• Владелец намерен вложить средства для получения пассивного дохода путем сдачи в аренду своей недвижимости.

• Наличие актива в виде недвижимого объекта – обязательное условие со стороны государства или партнеров. Например, наличие жилых и нежилых помещений требует Ростехнадзор при выдаче некоторых лицензий компаниям.

• Исходя из установленной цели, оцениваются характеристики, связанные с недвижимостью:

• Ее месторасположение.

• Наличие и объем коммуникаций. А также перспективы их проведения в будущем.

• Владелец объекта.

• Какова стоимость: не является ли она завышенной или немотивированно заниженной.

• Кто соседствует с приглянувшимся объектом.

• Все ли документы, необходимые для осуществления сделки, наличествуют.

И еще один фактор, с которым необходимо определиться заранее – форма сделки. А именно: нужно ли оформлять договор купли-продажи или достаточно арендовать объект. Покупать коммерческую недвижимость иногда рискованно. Особенно при неразвитой инфраструктуре и неисследованной конъюнктуре рынка. Арендатор обычно рискует меньше. Но у него всегда сохраняется шанс лишиться удобного помещения по окончании срока аренды. Поэтому важно этот вопрос продумать очень тщательно.

На что обратить внимание

Если с целью и формой будущей сделки удалось определиться, следующим шагом становится непосредственный поиск оптимального объекта. Для этого анализируют предложения на рынке с учетом целого ряда факторов.

Расположение

Первое, на что обращают внимание – место, где расположена понравившаяся недвижимость. И здесь важную роль играет цель приобретения. Если помещение необходимо для ведения бизнеса, его местоположение выбирают исходя из направления работы компании и планов по использованию данной площади.

Фирму, предоставляющую услуги населению в сфере быта (магазины, салоны красоты, ателье, кафе и пр.), лучше открывать в центре населенного пункта или в спальных районах при отсутствии серьезной конкуренции. Особое внимание следует уделить торговым центрам, зданиям в районе развязок общественного транспорта, цокольным и первым этажам жилых комплексов. Анализ начинается с простого визуального осмотра. Нужно прогуляться в приглянувшемся районе в разное время суток, в будние и выходные дни.

На что обращать внимание:

• Количество людей в районе, их качественные характеристики. Например, в деловой части города с большим количеством офисов не стоит открывать детский развлекательный центр. Зато вполне уместно кафе, где будут готовить бизнес-ланчи и т.п.

• Доступность общественного транспорта.

• Наличие парковок.

• Видимость объекта (вывески, рекламы) с различных точек.

Жителям крупных населенных пунктов стоит дополнительно ознакомиться с архитектурным планом района. Сейчас эта информация представлена в широком доступе (обычно на сайтах администраций). Возможно, в районе планируются серьезные перестройки, которые могут повлиять на ведение бизнеса.

Оценка местоположения включает дополнительно анализ законодательства. К примеру, алкомаркеты, магазины табачной продукции нельзя открывать возле дошкольных и школьных учебных заведений.

Что касается производственных, складских помещений, различных автошкол, шиномонтажных мастерских, лучше рассмотреть варианты, удаленные от центра населенного пункта. На доходность такое их расположение не влияет. Зато позволяет сократить траты на аренду или покупку. Важно лишь соблюсти два условия:

• Информационное сопровождение (потенциальные клиенты должны знать, где предприятие расположено).

• Транспортная доступность.

Владелец и арендаторы

Следующий этап – анализ потенциальных партнеров:

• Владельцев собственности.

• Возможных арендаторов.

Арендовать помещение выгоднее напрямую у собственника, а не заключать договор субаренды. Это позволит сократить расходы. Необходимо тщательно проверять продавца и арендодателя по всем каналам, обращаясь к базам ФССП, МВД, нотариусов.

Когда недвижимость приобретается для получения пассивного дохода, необходим анализ потенциальных арендаторов. Помещение небольшой площади быстрей и проще сдать в аренду. Но такая недвижимость обычно интересует мелких ритейлеров, которые чаще разоряются и уходят с рынка.

Наиболее выгодные арендаторы – крупные сети (общепит, магазины). Но им, как правило, требуются большие площади.

Коммуникации

Выбирать коммерческую недвижимость нужно с учетом инженерных коммуникаций. Для некоторых видов бизнеса их наличие обязательно. Так, заведениям общественного питания, магазинам с промышленным холодильным оборудованием важна высокая мощность электросетей.

Обязательно проверяют на наличие:

• Канализацию.

• Горячее и холодное водоснабжение.

• Отопление.

• Телефонные сети.

• Интернет.

• Электросети.

В дополнение могут понадобиться грузовые и пассажирские лифты, мусоропроводы, наружное освещение и т.д.

Изучить недвижимость на предмет комфорта тоже не будет лишним. Проверяют покрытие стен, потолков, пола с учетом их текущей изношенности и качества. Возможно, помещение нуждается в ремонте. Тогда право на его проведение включают в текст договора аренды, чтобы в дальнейшем не платить штраф владельцу. А при покупке недостатки объекта позволяют уменьшить его стоимость.

Соседи

Качественный состав соседей в случае приобретения коммерческой недвижимости так же важен, как и при покупке жилья. Для правильного подбора помещения обращают внимание на соседние здания. Предприятиям общепита хорошо, когда рядом расположено много офисов, туристических объектов.

А вот наличие поблизости шумных предприятий станет минусом для целого ряда бизнес-проектов. Грохот мешает офисным работникам. Шум противопоказан при занятиях, требующих сосредоточенности. Т.е. открытие рядом с заводом детской студии может оказаться провальным.

Соседи внутри одного здания также важны. Если коммерческую недвижимость выбирают в цокольном (первом) этаже жилого дома, нужно узнать, кто занимает квартиры сверху. И каково мнение собственников жилья по поводу будущего соседства. Чтобы в дальнейшем не столкнуться с массой жалоб в контролирующие органы на свою деятельность.

Сумма покупки

Цена коммерческой недвижимости зависит от множества факторов и меняется в зависимости от ситуации на рынке. Ценовой диапазон можно узнать, изучив федеральные и местные интернет-ресурсы, где публикуют предложения продажи и аренды.

Если самостоятельный анализ затруднителен, обращаются к профессиональным посредникам. Для определения более точной цифры покупателю желательно получить консультацию двух-трех независимых агентов.

Документы

Главное, что можно посоветовать тем, кто самостоятельно выбирает коммерческую недвижимость: на стадии проверки документов и чистоты сделки обращаться к юристам.

Какие документы проверяют специалисты:

• Выписку из ЕГРН.

• Учредительные документы продавца (арендодателя).

• Выписку из ЕГРЮЛ для организаций. Выписку из ЕГРИП или личные документы для физлиц.

• Техническую документацию на недвижимость (техпаспорт, кадастровый паспорт).

• Справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, налогам и сборам.

Чтобы узнать информацию о владельце, обращаются к нотариусу, который по внутренним базам данных проверяет, не числится ли каких-то обременений на недвижимости, не является ли объект предметом судебного спора и т.д.

Чтобы снизить риски, информацию о собственнике изучают по открытым базам ФССП: не начато ли в отношении него исполнительное производство. Ибо это может привести к признанию сделки с недвижимостью недействительной.

Стратегии инвестирования

Приобретение коммерческой недвижимости является доходным и надежным способом капиталовложений. Начинающим инвесторам необходимо заранее продумать собственную стратегию инвестирования. Это может быть:

• Перепродажа после ремонта. Плюс такого проекта – простота реализации. Недвижимость уже построена, поэтому риск потери денежных средств крайне низок. От инвестора требуется лишь купить объект, найти ремонтную бригаду, а затем продать свою собственность. Минус такой стратегии – низкая доходность, которая обычно колеблется в пределах 15-20%. А также потребность в крупном первоначальном вложении.

• Инвестиция в новостройку. Основное правило стратегии – чем раньше вложиться, тем выше прибыль. Перепродавать недвижимость можно даже на стадии строительства. Плюс стратегии – высокая доходность (30-40%). Минус – риск, что строительство будет заморожено по вине застройщика. А также невозможность просчитать заранее приблизительную рентабельность объекта, если район его расположения только застраивается.

• Перевод жилого помещения в нежилое. Стратегия заключается в юридическом переоформлении квартир и жилых домов в нежилой фонд. Такие действия позволяют в дальнейшем сдать в аренду или продать помещения для ведения бизнеса. В городах, как правило, в нежилые переводят квартиры на первых этажах многоквартирных домов. Плюс инвестирования – высокая доходность по сравнению с вложениями в жилую недвижимость. Минус – сложность юридической процедуры.

• Создание мини-офисов. Стратегия заключается в покупке большого помещения, которое делят на несколько офисов меньшего размера. А затем сдают их в аренду. Плюс инвестирования – большая доходность по сравнению со сдачей в аренду одного большого помещения. Минус заключается в необходимости постоянно искать арендаторов, чтобы офисы не пустовали.

Инвестиционных стратегий существует гораздо больше. Основной их смысл заключается в создании плана действий, которые обеспечат получение единовременной прибыли или постоянного дохода.